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國五條后地產現5大驚喜 下半年政策加碼概率大

6月份過半，我們對今年上半年房地產市場做總結，總體上講，2013年至今的市場走勢以國五條出臺為界大致可分為兩個階段，如果1-2月份的紅火行情是預料之中的事情，那么3月份之后的市場則完全可以用驚喜來形容，在我們看來，主要有五大方面的驚喜。

其一，城市交易量延續高位。從數據上看，一線城市當前交易量延續高位，北京（樓盤）、上海（樓盤）月度成交都維持在100萬平方米左右的水平，二線城市表現則更為突出，由于政策環境更為偏松、需求結構中剛需比例更大，因此市場上行動力更加充足。

其二，各檔次項目百花齊放?？v觀當前全國各重點城市的項目銷售情況，幾乎呈現百花齊放的狀態，無論是低端剛需、中端改善還是高端豪宅類項目，都不乏熱銷案例，另外，開盤當天“日光”、甚至“時光”的樓盤也再度頻繁出現在各類媒體中，這勢必將給予市場強烈的心理暗示。

其三，新開盤項目價格普漲。如果說去年下半年各地新開樓盤價格僅僅是企穩略升的話，那么當前這個時間點上，相當一部分城市房價已經出現普漲征兆，根據我們之前對全國機構的調研，北京、上海、深圳（樓盤）等地當前已有20%的在售項目價格出現了不同程度的上漲，而即使如杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、沈陽這樣漲價相對較少的城市，也已經有局部板塊、個別項目開始嘗試漲價了，更值得關注的是，這些漲價項目在銷售端并未受到明顯的影響，那么，我們可以判定這些項目的試水已經基本成功。

其四，典型房企業績持續走高。2013年以來品牌房企銷售業績同比全線增長，萬科前5個月的總銷金額已經達到680億元，同比增幅達到38%；保利、華潤等央企同比增幅大致將達到50%左右，民企中近幾年表現突出的恒大、碧桂園今年以來雖然相對謹慎，但也都能保持20%以上的增長，而融創自和綠城聯手之后，版圖正迅速擴張，前5個月銷售額相比去年同期已然翻倍。

其五，土地市場瘋狂依舊。自去年四季度開始出現的企業拿地熱潮愈演愈烈，近期隨著北京、上海、廣州（樓盤）等一線城市市中心地段地塊集中入市，各類地王項目更是層出不窮，典型如上海，4月份當唐鎮地塊以37.75億元奪總價地王、虹橋地塊以30244元/平奪單價地王時，外界即連聲驚呼，但短短1個月后，記錄已被刷新，5月份新華路地塊和世博地塊分別把總價、單價最高拉高至46億元和40079元/平。

由于以上五大方面的特征表現，我們認為今年下半年新一輪政策加壓的可能性已經加劇，尤其是房價上漲等具有強烈信號意義的事件，經過媒體輿論的反復炒作，勢必將使得中央再度面臨巨大的“民意”壓力?；仡欉^去兩三年以來的調控歷程，與其說是政府調控在主導市場走勢，還不如說是媒體輿論正在左右房地產行業環境。當然，我們無意去評價這個行業“機制”的合理與否，我們想要的強調的是，看到當前外界充斥著漲價、地王、日光盤等字眼的宣傳論調，所有的房地產企業都應該警覺，至于應對措施，我們建議抓住上半年的尾巴——6月份，在政策面再變之前，扎實地將今年的銷售業績做實。